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上海中環線"成環"後再"北抬"附近三大板塊價值或提升
原標題:中環線“成環”後再“北抬”附近三大板塊價值或提升
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近期，中環線接連出現相關利好消息,中環線浦東段(軍工路隧道-高科中路)高架道路完工並計劃將於今年10月正式通車。作為“中環最後一筆”，中環線終於“成環”；而此前連接中環線浦西段東北部的軍工路快速路新建工程項目建議書獲批,業界紛紛傳言中環線將“北抬”。而作為貫穿中環線東北角的金橋、張江、新江灣城三個板塊，將成為近期兩大路面交通利好消息的直接受益板塊。
金橋板塊：
二手交易為主置業客相對固定
雖離浦東核心區域較遠，但由於開發較早的緣故，金橋板塊整體生活、教育、醫療等配套已相對發展成熟，然而大型商業配套較為有限，人氣聚集度不高。受金橋出口加工區整體規劃影響，板塊居住區域主要分佈在西北面。一手房市場方面，板塊內新盤極為稀少，去年至今基本隻有“外外灘”一個項目供應，目前在售新盤也可以說僅此一個項目。據上海鏈傢市場研究部數據顯示，外外灘項目今年共成交瞭132套房源，成交均價為36929元/平方米，與去年成交均價相比上漲瞭2700元/平方米，漲幅為8%。二手房市場方面，金橋板塊一直保持較高流量，表現相對活躍。
據上海鏈傢市場研究部數據顯示，今年1-7月，金橋板塊二手住宅共計成交3869套，與去年同期相比上漲2.2倍；成交均價為24883元/平方米，與去年同期相比上漲12%。今年以來，板塊內二手住宅月度成交量均在200套以上，特別是4月以來，成交量一直保持在六七百套之上，5月份更是以784套的成交量達到近年來成交量第二高位，僅次於2013年3月1321套的末班車行情。目前，板塊內二手房源成交均價主要在2萬-3萬元/平方米，今年成交最為活躍的項目分別為金橋新村、證大傢園、金橋灣清水苑以及偉業金錦苑東方麗景，成交套數均達到100套以上。其中，金橋新村成交套數最多，達到247套，成交均價為25458元/平方米。該小區為軌交房，靠近軌交6號線博興路站，周邊教育資源豐富，生活配套設施較為成熟。
■專傢觀點：上海鏈傢市場研究總監陸騎麟表示：受板塊整體規劃影響，金橋的新盤十分稀少，板塊內交易主要以二手房為主，客戶群多為當地居民、園區工作者及部分外高橋和陸傢嘴工作的新上海人。由於板塊內置業客戶群相對比較固定，所以此次中環線金橋段的完工對板塊樓市來講，雖然能起到一定的利好作用，但是效果並不十分明顯，隻是提升瞭板塊內居民出行的便利度，對引進人口並未起到很大作用。
張江板塊：
傳統別墅聚集區高端改善首選
作為上海的產業聚集地,張江板塊的住宅開發數量並不是很多，居住區相對來說比較集中，主要聚集在原張江鎮以北，沿軌交2號線呈現出帶狀分佈。2號線北側以高端住宅、別墅為主，2號線南側的東部主要以市政動遷配套工程為主，以及部分商品房組成的大眾居住區。
據上海鏈傢市場研究部介紹，一手房市場方面,板塊內目前在售公寓產品主要為萬科翡翠公園、匯智湖畔傢園以及日月光水岸花園，當前成交均價基本在3.5萬元/平方米以上。其中萬科翡翠花園為今年新入市項目，供應量較為充足，是今年以來板塊內成交量最大，也是單價最高的新盤公寓項目。該項目今年共成交480套，共計5.8萬平方米，成交均價為44731元/平方米，共吸金25.8億元。而張江板塊作為傳統別墅區，板塊內別墅產品品質較高，以華洲君庭、東郊花園以及湯臣湖庭花園為代表。東郊花園今年已成交瞭15套獨立別墅，成交均價為150583元/平方米，吸金10.1億元，為該板塊今年別墅項目銷售額冠軍；湯臣湖庭花園今年已成交瞭21套別墅，成交均價為72145元/平方米，吸金4.7億元，為該板塊今年別墅項目銷售量冠軍；而華洲君庭今年則成交瞭3套億元別墅，成交均價為162739元/平方米，吸金4.2億元，為該板塊今年已成交的均價最高的項目。
二手房市場方面，由於高科技園區與孫橋現代農業開發區的原因，張江的租賃需求特別旺盛，房源掛牌量相對有限，從而也導致瞭二手房源交易並不十分活躍，始終保持較為穩定的流量。據上海鏈傢市場研究部數據顯示，今年1-7月，張江板塊二手住宅共計成交1347套，與去年同期相比上漲2.3倍；成交均價為26873元/平方米，成交均價上漲19%。今年受多重政策利好影響，板塊掛牌量上升，成交量價也較去年有明顯上漲。今年板塊內成交最為活躍的項目分別是張江湯臣豪園、玉蘭香苑，成交套數分別為153、225套；成交均價分別為34797元/平方米和20505元/平方米。
■專傢觀點：上海鏈傢市場研究總監陸騎麟表示：“作為上海內環邊唯一的別墅群，張江板塊的地段優勢已十分凸顯，同時作為上海的國賓板塊也彰顯瞭該板塊的地位與價值，因此板塊內的別墅產品，尤其是獨棟別墅極具稀缺性。但由於地理位置的限制，其客戶群除園區內的高收入精英人才外，吸引的主要還是在就近的陸傢嘴金融區的企事業老總，對其他區域的高收入群體吸引力相對有限。而此次中環線張江段的完工，使得板塊內，尤其是東部居民及園區工作者的出行帶來瞭便利，縮短瞭通往其他區域的時間，也減緩瞭內環高架的擁堵狀況，同時也對外圍區域的中高端置業客戶帶來更大的吸引力。”
新江灣城板塊：
生態環境優越主導中高端置業
由於距市區較近，板塊位置相對優越，新江灣城的居住區以點狀分佈為特點，加上其超高的綠化率，生態、低碳的環境，板塊整體規劃為中高端住宅區，並朝著新一代國際社區的方向發展。據上海鏈傢市場研究部介紹，該板塊內新盤項目較多，目前新房市場存量為1515套，較為充足，售價多為4萬-5萬元/平方米，主要在售項目為盛世豪園、尚浦領世、嘉譽灣、中建大公館及橡樹灣。其中，板塊內今年最為熱銷的項目為尚浦領世，共成交200套公寓房源，成交均價為43350元/平方米，吸金17.3億元，為該板塊的雙料銷冠。
由於板塊內主導中高端改善項目，板塊內樓盤房齡相對較新，目前主要交易以新房為主，二手交易相對來說並不活躍。據上海鏈傢市場研究部介紹，目前新江灣城板塊內二手項目多以3萬-4萬元/平方米項目為主打。今年該板塊成交量最大的二手項目為合生江灣國際公寓，1-7月共成交瞭135套房源，成交均價為32616元/平方米冷氣機價格，其餘項目成交量均未超過100套。
■專傢觀點：上海鏈傢市場研究總監陸騎麟表示：“近年來楊浦房價上漲勢頭迅猛，自2010年以來，板塊內新房成交均價直線上漲，從2009年的22625元/平方米上漲到2010年的40699元/平方米，上漲瞭18074元/平方米，漲幅十分驚人。這波行情的上漲主要是受華潤、九龍倉、仁恒以及中建等品牌開發商所開發的高端住宅項目的帶動，加速瞭新江灣城向新一代國際社區的進程。而此次軍工路快速路獲批使得中環線出現“北抬”的說法，一定意義上成為瞭新江灣城板塊內樓盤的增值點，為板塊內樓盤定義為中環內產品提供瞭很好的說辭。”
134768|||L_26153897|||上海中環線 成環 後再 北抬 附近三大板塊價值或提升|||2015年08月28日07:19
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張江板塊：
傳統別墅聚集區高端改善首選
作為上海的產業聚集地,張江板塊的住宅開發數量並不是很多，居住區相對來說比較集中，主要聚集在原張江鎮以北，沿軌交2號線呈現出帶狀分佈。2號線北側以高端住宅、別墅為主，2號線南側的東部主要以市政動遷配套工程為主，以及部分商品房組成的大眾居住區。
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新江灣城板塊：
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